关于印发石家庄高新区关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的通知
发布日期:【2018-03-12】     发布处室:高新区管委会     点击:【 2529次】     【打印此页

石高管办〔2018〕15号
石家庄高新区管委会办公室
关于印发石家庄高新区关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的通知
科技创业园区管理处,区机关各部门、市直驻区各单位,各街道办事处、各镇政府:
       《石家庄高新区关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》已经2018年2月11日工委管委联席会研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
石家庄高新区管委会办公室
2018年2月14日
石家庄高新区关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案
       根据党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作精神,按照《国土资源部关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》及《石家庄市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级试点的实施方案》要求,为扎实推进高新区土地二级市场试点工作,构建产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场,结合高新区实际,制定本方案。
       一、总体要求
       (一)指导思想
       全面贯彻落实党的十九大、十八届三中全会和中央全面深化改革工作精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,按照党中央、国务院和省市政府决策部署,坚持问题导向,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,与高新区城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接,着力构建完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为经济社会持续健康发展,全面建成小康社会提供用地保障。
       (二)基本原则
       把握正确方向原则。坚持市场经济改革方向,突出市场配置资源的决定性作用,落实“放管服”总体要求,强化监管责任,不断健全和发展城乡统一建设用地市场。
       规范市场运行原则。完善交易规则,维护市场秩序,保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下进行交易,保障市场依法依规运行、健康有序发展,促进要素流通,提高资源配置效率。
       维护合法权益原则。建立公正、专业、廉洁、高效的土地二级市场服务和监管体系,充分尊重土地权利人意愿,充分保障市场主体合法权益,为市场各方提供交易便利,保障交易安全。加强合同履约和市场秩序监管,切实维护土地所有权人权益。
       提高服务效能原则。优化交易流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事,积极推进落实“让群众只跑一次”。
       注重改革协同原则。注重与土地一级市场及不动产统一登记做好衔接,加强部门间的协作,形成改革合力。
       (三)工作目标
       到2018年年底,建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,市场规则基本完善,土地资源配置效率显著提高,力争形成可复制、可推广的改革成果。
       (四)适用范围
       1.试点范围:高新区辖区。试点工作由高新区管委会组织实施。
       2.试点内容:国有建设用地使用权的转让、出租和抵押,包括土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物的一并交易情况。具体类型包括净地交易、在建工程交易、已建成建筑物“连房带地”一并交易。
       二、政策措施
       (一)创新运行模式。
       1.交易平台建设
       按照“一个窗口”对外的原则,在我区现有不动产交易登记基础上,搭建国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易平台。
       在区不动产交易登记中心加挂“石家庄高新技术产业开发区土地二级市场交易中心”牌子,参照区不动产交易登记中心资金保障形式执行。主要职责:
       (1)负责国有建设用地使用权二级市场交易信息发布、归集、统计、分析工作;
       (2)提供国有建设用地使用权二级市场政策咨询和交易信息查询服务;
       (3)负责国有建设用地使用权二级市场交易价格的监测、指导、监督,对交易异常的行为实施交易管制;
       (4)负责办理国有建设用地使用权交易合同的网络签约备案;
       (5)提供交易资金结算监管服务,确保交易资金安全;
       (6)指导中介组织在市场交易活动中发挥桥梁作用。
       2.交易信息系统建设
       依托石家庄市土地二级市场交易系统。
       3.交易流程
       坚持自愿交易原则,交易双方可以自行自愿协商交易,也可以委托不动产交易登记中心交易。划拨国有建设用地使用权转让、涉及划拨国有建设用地使用权的司法处置和为实现抵押权抵押权人处置土地和房屋等抵押财产的,必须纳入土地交易平台公开交易。
       (1)信息发布。接受委托,核实信息后,在办公场所和门户网站发布信息。
       (2)达成交易。接受竞买(租)人申请,核验当事人资格,接受报价,组织竞买(租)或议价,签订成交确认书。
       (3)签订合同。在交易场所,签订带有电子监管号的制式交易合同。
       (4)交易监管。
       事前监管:一是对履行出让合同的约定情况和划拨决定书的规定情况,二是交易的合法合规性。
       事中监管:一是对交易价格的监管,稳定土地交易市场,保障国家收益;二是对交易过程的监管,确保交易的安全有序。
       事后监管:一是对受让方就出让合同和登记文件中所记载的权利、义务的履约情况的监管;二是对交易合同履约监管。
       委托交易的应在交易场所进行全流程操作。自行交易的应履行签订合同、交易监管环节。
       4.规范交易合同文本
       使用石家庄市不动产登记中心统一制定的示范文本,供交易双方使用。
       5.交易管理与不动产登记的衔接
       建立土地交易信息和不动产登记信息的互通共享机制。提供一站式服务,“一个窗口”对外,交易业务办理结束后,不动产交易登记中心将信息实时推送至税务部门,并协助当事人办理登记手续。交易完成后,不动产交易登记中心及时将交易信息上报市不动产登记中心。
       (二)完善交易机制
       1.完善国有建设用地使用权转让机制
       (1)国有建设用地使用权的转让形式。各类导致国有建设用地使用权转移的行为都视为国有建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资等,以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。股权转让涉及的土地使用权转让暂不纳入转让管理。
       (2)国有建设用地使用权转让条件。
       划拨方式取得的国有建设用地使用权转让条件:
       ①具有土地及地上建筑物的合法产权证书;
       ②涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地范围之内;
       ③符合城乡规划;
       ④属于国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门批准文件。
       以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴出让收入,由市国土资源局重新颁发划拨用地决定书,直接办理不动产登记手续;不符合《划拨用地目录》的,经市政府批准后,由市国土资源局与受让方签订《国有建设用地使用权出让合同》,受让方足额补缴土地出让收入。
       出让方式取得的国有建设用地使用权首次转让条件:
       ①按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上,开发投资总额不含国有建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费;
       ②按照出让合同约定进行投资开发,已形成工业用地或其他建设用地条件;
       ③出让合同对转让条件另有约定的,从其约定;
       ④符合城乡规划;
       ⑤属于国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见。
       再次转让的,直接按照程序办理土地交易、登记手续。
       以作价出资(入股)和授权经营方式取得的国有建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定。
       (3)土地分割转让政策。权利人在符合出让合同约定或划拨决定书规定前提下,满足以下条件的,可以申请分割。
       ①具有土地及地上建筑物的合法产权证书;
       ②涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地范围之内;
       ③分割后的宗地具有独立使用价值;
       ④符合城乡规划,区规划局出具土地分割规划设计条件;
       ⑤属于国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见。
       经管委会认定,工业类产业项目的投资强度、绿地率、建筑系数等指标不符合相关标准或土地出让合同约定标准的,一是鼓励使用权人进行分割转让;二是政府与使用权人协商收回土地。
       (4)实施差别化的税收政策。根据国家现有工业项目用地标准,制定高新区工业类产业项目用地标准和指标运用体系。加大此类项目实时监管力度,并定期将相关信息推送至税务部门。
       2.完善国有建设用地使用权出租机制。
       以出让方式取得的国有建设用地使用权出租或以租赁方式取得国有建设用地使用权转租的,不得违反法律法规和出让合同或租赁合同的相关约定。
       以划拨方式取得国有建设用地使用权出租的,应当缴纳年租金。管委会国土资源管理部门做为收缴责任主体,做好征缴、巡查、举报受理和查处工作。
       3.完善国有建设用地使用权抵押机制。
       (1)放宽对抵押权人的限制。按照债权平等原则,自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。有行业管理规定的从其规定。
       (2)适当扩大抵押物范围。为鼓励和引导社会资本参与公益性事业领域投资的需要,允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、地上建筑物等财产设立抵押权,进行抵押融资。
       (3)完善在建建筑物抵押条件。项目单位取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后,方可办理在建建筑物及国有建设用地使用权的抵押登记。办理时应提供测绘机构出具的明确抵押范围的测绘报告和标明抵押楼座位置的平面布置图。
抵押财产应为已经建造完成的部分,不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。
       (4)明确工业用地抵押政策。为保持工业用地功能的完整性,工业用地抵押的,地上建筑物和其他附着物应一并抵押;在满足宗地独立使用功能的条件下,经依法批准后可以办理宗地分割,分割后再办理分割登记和抵押登记。
       属于工业标准厂房的,可以按具有独立使用价值的幢、层、套、间等划分定着物单元,每个定着物单元与所在宗地设为一个不动产单元进行抵押交易、登记,保持权利主体一致。
       (5)合理确定划拨国有建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的国有建设用地使用权依法抵押,抵押权人应当委托第三方依据基准地价和土地估价规范进行评估,并合理确定划拨国有建设用地使用权价格,其抵押价值应根据划拨国有建设用地使用权权益价格设定。
       (三)健全服务体系。
       1.培育和规范中介组织。发挥中介机构在市场交易活动中的桥梁作用,使其为交易提供咨询、估价、经纪等服务。加强对中介机构从事中介活动的指导,使其遵循“自愿、平等、公平和诚实信用”的原则,遵守职业规范,恪守职业道德。
       建立健全中介机构的备案制度,并将中介机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、从业人员等备案信息及诚信档案向社会公示。
       加强对中介机构的监管,建立日常监督检查制度,对发现的中介机构和其从业人员的违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录等情况,记入其诚信档案。引导其诚信经营,对失信的要建立约谈、媒体曝光等惩戒措施,对严重失信的要清理出中介市场,禁止从事中介服务活动。
       2.做好咨询和调解服务。在交易场所设置专门的咨询窗口和人员,提供法律、政策咨询服务,编印交易流程明白纸及各类规范文本,方便交易各方查询,开辟专门的网站栏目,提供网络查询服务。
发挥土地市场交易机构的专业优势,帮助交易双方理清权利义务,明晰法律关系及违约责任,促成双方和解或引导其通过法律途径解决纠纷,营造良好的交易环境。
       3.提高办事效率。充分利用现有不动产交易登记办事窗口,增加土地交易服务功能,提供土地交易增值服务,接受当事人委托,代办不动产交易登记手续,为交易各方提供土地交易、登记的一站式全程服务,提高办事效率和服务水平。
       (四)加强监测监管。
       1.强化监测分析。健全土地二级市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系统,掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息,研究判断分析市场形势。
       2.完善市场调控。强化一、二级土地市场联动,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控。
       3.强化价格监管。制定并公示区片交易指导价,完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动,维护市场平稳运行。交易主体应当如实申报交易价格,不得瞒报或者作不实申报,瞒报或不实申报的列入政府失信记录。申报价格明显低于市场价格的,政府可行使优先购买权。
       4.加强合同履约监管。土地转让后,出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移,受让人应依法履行。区国土、建设、规划等部门要加强合同履约监管,并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。
       5.严格责任追究。强化监督问责,减少寻租空间,对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究,坚决打击各种腐败行为。
       (五)强化部门协作 
       建立国土、住建、规划、财政、国有资产管理、工商、金融监管等部门联动机制,落实相关责任,强化沟通衔接。加强涉地司法处置的衔接,对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件,利用现有的“法院与国土资源部门信息共享和网络执行查询”系统,建立双方执行联运机制。
       三、组织实施
       (一)加强组织保障
       成立高新区土地二级市场试点工作领导小组。组长由管委会主任担任,副组长由管委会主管副主任担任,成员由管委会办公室、国土、规划、建设、财政、地税、工商、区编办等部门主要领导组成。领导小组下设办公室,办公室设在区国土资源局,具体负责组织和协调二级市场试点建设工作,办公室主任由区国土资源局局长兼任。
       (二)明确部门职责
       进一步明确各成员单位主要工作职责。制定完善低效利用土地执行差别化税收政策过程中相关政策规定,积极与税收部门沟通,及时提供相关信息。按照方案要求建立健全出租划拨国有建设用地使用权年租金征缴工作机制;国有资产管理部门在进行国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移的,在处置前应征求城乡规划、国土资源局的意见,并如实告知当事人;规划部门要充分发挥规划引领作用,做好土地分割转让规划设计工作;财政局应按照市财政要求,结合我区实际,完善相关收费政策规定,重点是适当提高土地闲置费征缴比例,做好出租划拨土地年租金征缴标准;地税局应贯彻落实城镇土地使用税相关税收政策;金融部门协调金融管理部门督导金融机构严格执行国家有关信贷政策,防范金融风险;区编办应在土地二级市场交易机构工作人员编制方面提供支持。
       (三)明确工作步骤
       严格按照市国土资源局试点工作部署,区国土资源局牵头,稳妥有序推进试点工作,按市里规定的时间节点完成工作任务。2018年底,按市国土资源局要求,总结试点效果,形成试点总结报告。
       (四)强化工作原则
       按照“封闭运行、风险可控”的原则,采取边试点、边研究、边总结、边提炼的工作方法。按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行,做到发现问题及时纠偏。
       (五)完善制度建设
       区国土资源局要会同相关部门,密切跟踪工作进展,主动适应改革和经济社会发展的需要,完善相关配套政策和制度。
       (六)保障工作经费
       试点工作经费列入区级财政预算。主要包括:
       1.试点课题研究。区片交易指导价格测算。
       2.基础数据整合。包括土地一级市场交易数据和登记数据、存量建设用地数据等。
       3.软硬件设备购置。包括服务器、安全设备、操作系统和数据库软件、办公设备及辅助设备等。
       (七)做好宣传引导
       通过各种渠道做好试点政策措施的解读和解释工作,及时解决土地二级市场试点过程中可能遇到的问题,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时上报。

附件:高新区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组成员名单
附件
高新区国有建设用地使用权
转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组成员名单
组 长:周立新     管委会主任    
副组长:尚二飞     管委会副主任
成 员:张    涛     管委会办公室主任
              郑来宾     国土资源局局长、建设管理局党委书记
              王旭霞     财政局局长
              黄向军     规划局局长    
              胡小平     地税局局长
              朱国锋     工商行政管理局局长
              齐永宽     人力资源和社会保障局副局长  
              丁飞燕     科技局局长(金融办)
       领导小组办公室设在国土资源局,具体负责组织和协调二级市场试点实施工作,办公室主任由郑来宾同志兼任。                                                                                         
 石家庄高新区管委会办公室 2018年2月13日印发  



 
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